U en de overheid

Onteigening

Voor het realiseren van plannen heeft de overheid of een particuliere organisatie (denk aan Pro Rail) uw grond of gebouwen nodig, bijvoorbeeld voor uitbreiding van een woonwijk, voor wegen, recreatie of een industrieterrein. Hoe verknocht u ook bent aan uw plekje, u zult uiteindelijk moeten wijken. Daarvoor hebben de plannenmakers het wapen van de onteigening.

Zodra u te horen krijgt dat de overheid of een andere instantie uw grond en gebouwen op het oog heeft, doet u er goed aan om Van den Berk & Kerkhof in de arm te nemen. Een professional met begrip voor uw situatie en met verstand van zaken, want onteigening is een complexe aangelegenheid.

Wij gaan ervoor om het maximale uit de onderhandelingen te halen. Dat kan geld zijn, maar ook de bijkomende voorwaarden kunnen heel interessant zijn. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het verkrijgen van een of meer bouwkavel(s) of bouwvergunningen. We gaan voor resultaat. Verkopen kunt u maar één keer.

De overheid of een andere instantie betaalt in de meeste gevallen de begeleidingskosten. Dat staat in de wet. Omdat het traject van onteigening vaak langdurig van karakter is, hechten wij veel waarde aan een goede relatie met onze opdrachtgevers. Wederzijds vertrouwen, heldere communicatie en persoonlijk contact met een vaste contactpersoon vormen hiervoor een goede basis.

Schade door overheidshandelen

U woont prachtig met een schitterend vrij uitzicht. Plots leest u in de krant dat de gemeente het bestemmingsplan wijzigt om er een groot kantoorpand neer te zetten, dat alle uitzicht ontneemt. Van het ene op het andere moment is uw huis een stuk minder waard.

Hiervoor kent de wet op de Ruimtelijke Ordening de planschadevergoeding. Dat klinkt voor de hand liggend, maar het vergt vaak veel energie en inspanning om een vergoeding te krijgen. Precies de regels volgen en de exacte schade vaststellen is werk voor de professionals van Van den Berk & Kerkhof. Om te beginnen kunnen we bepalen of er daadwerkelijk sprake is van planschade en zo ja wat de hoogte daarvan is. We kunnen u verder begeleiden bij de aanvraag.

Planschade claimen kan pas als het bestemmingsplan onherroepelijk is vastgesteld. U hoeft dat niet meteen te doen. De wet geeft u tot vijf jaar na de vaststelling van het bestemmingsplan de tijd. Claimen kost geld: tussen de 300 en 500 euro, afhankelijk van de gemeente. U kunt geen planschade claimen als u bij de aankoop van uw woning wist of kon vermoeden dat de gemeente wijzigingsplannen had.

Wet Voorkeursrecht Gemeenten

Als de bestemming landbouwgrond verandert in woningbouwgrond, is ze ineens veel meer waard. Dat geldt ook voor grond in een dorp of stad, waar huizen of bedrijven gebouwd mogen worden. Projectontwikkelaars zijn voortdurend op zoek naar deze "warme" grond, waarop ze een bouwproject kunnen realiseren. Gemeenten houden dat liever zelf in handen. Ze beschikken daarvoor over het voorkeursrecht.

Voordat de gemeente een nieuw bestemmingsplan (dat bijvoorbeeld woningbouw mogelijk maakt) naar buiten brengt, kan ze een voorkeursrecht vestigen. In dat geval moet de eigenaar de grond als eerste aan de gemeente aanbieden voor een marktconforme prijs. Wat die prijs precies moet zijn, is een kwestie van onderhandelen binnen de spelregels van de wet. Dat is werk voor specialisten. Op het aanbieden van de grond aan de gemeente gelden enkele uitzonderingen zoals overdracht van grond binnen de familie.

Zodra u een aangetekende brief van de gemeente krijgt (dat is verplicht) over het vestigen van een voorkeursrecht, is het zaak om een deskundige in de arm te nemen om te bekijken wat de mogelijkheden zijn. U kunt bezwaar aantekenen, maar ook kan de brief aanleiding zijn om eventuele onderhandelingen over verkoop in gang te zetten. In alle gevallen heeft u baat bij de specialisten van Van den Berk & Kerkhof.

Bestemmingsplan

Het gemeentelijke bestemmingsplan legt vast welke bestemming uw perceel heeft. Het plan geeft voorschriften wat u binnen het plan met grond en gebouwen mag doen, welke vergunningen nodig zijn en welke vrijstellingen gelden. Voor delen van de bebouwde kom stelt de gemeente verschillende bestemmingsplannen op en daarnaast is er één bestemmingsplan voor het buitengebied.

Het bestemmingsplan verandert om de zoveel jaar. Dat is het moment om tijdig in te spelen op dat nieuwe plan. Neem daarvoor een deskundige van Van den Berk & Kerkhof in de arm, want het zit complex in elkaar. Wellicht zijn er mogelijkheden voor nieuwbouw. Het plan kan ook een verslechtering voor uw situatie betekenen, waardoor de ontwikkeling van uw bedrijf in de knel komt.

Er is een hele procedure rond het vernieuwen van een bestemmingsplan. Als u er op tijd bij bent, kunt u uw mening geven in de inspraakronde. En als u het met de plannen niet eens bent, kunt u bezwaar indienen en uiteindelijk bij de bestuursrechter beroep aantekenen

Pas op voor mosterd na de maaltijd. Ligt een bestemmingsplan eenmaal vast, dan valt er niets meer aan te wijzigen. De enige uitweg is een "vrijstellingsprocedure" of een wijziging van het bestemmingsplan, als dat mogelijk is. Dat brengt rompslomp en onzekerheid met zich mee. Het inschakelen van een specialist van Van den Berk & Kerkhof is aan te raden.

Heeft u te maken met een bestemmingsplanwijziging of wilt u, in verband met nieuwbouw of verbouwingsplan, een vrijstelling of wijziging van het bestemmingsplan aanvragen? Klik dan hier voor het maken van een vrijblijvend adviesgesprek met één van onze adviseurs.

Praktijkvoorbeeld vrijstelling/wijziging bestemmingsplan. Klik hier.