Welke wetswijzigingen vinden er plaats per 1 januari 2024 met betrekking tot de vastgoedmarkt? We zetten de belangrijkste dingen voor je op een rij:
De Omgevingswet wordt per 1 januari 2024 ingevoerd. De veranderingen in de Omgevingswet komen er kortgezegd op neer dat de Omgevingswet wetten voor de fysieke leefomgeving bundelt en moderniseert. Hierbij gaat het onder meer om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. Zo gaan 26 wetten geheel of gedeeltelijk op in de Omgevingswet. Daarnaast wordt er een nieuw digitaal stelsel opgericht (Digitaal Stelsel Omgevingswet), welk stelsel www.ruimtelijkeplannen.nl vervangt. Er ontstaat zo één digitaal loket voor het aanvragen van vergunningen en het raadplegen van de geldende regels per locatie. Ook het vergunningstelsel voor het bouwen wordt gewijzigd in de Omgevingswet. Er wordt een knip gemaakt in het ‘ruimtelijk deel’ en het ‘technisch deel’. Met andere woorden, twee vergunningen. Het door makelaars veel geraadpleegde bestemmingsplan gaat over in het omgevingsplan. De NVM heeft de afgelopen weken in diverse updateberichten uitgebreid geïnformeerd over de Omgevingswet. Zie ook de pagina op het ledenportaal onder ‘Juridisch’, ‘Juridische thema’s’, ‘Omgevingswet’ voor meer informatie over de Omgevingswet.
Eén van de voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling is dat de koopsom een bepaald bedrag niet mag overstijgen, de zogeheten woningwaarde-grens. Thans bedraagt de woningwaardegrens € 440.000,-. Voor het jaar 2024 zal een hogere woningwaardegrens gelden van € 510.000,-. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen tot deze grens onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting voor een woning.
De woningwaardegrens betreft het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en de tot die woning behorende aanhorigheden. Is de koopsom inclusief aanhorigheden in 2024 hoger dan € 510.000? Dan bestaat er geen recht op de startersvrijstelling. Verder wordt – als de woning op erfpachtgrond staat – ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld.
Wil men gebruik maken van de verhoging, dan moet het transport ná 31 december 2023 plaatsvinden. Het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst is niet van belang.
Per 1 januari 2024 wordt de NHG grens verhoogd naar € 435.000. De huidige NHG-grens in 2023 zit op € 405.000. Bij een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de NHG-grens 6% hoger, namelijk € 461.100. Deze verhoging vergroot het bereik van NHG en zorgt ervoor dat een hypotheek met NHG toegankelijk blijft voor veel woningkopers. De provisie die betaald moet worden bij het afsluiten van een hypotheek met NHG blijft komend jaar 0,6% over het hypotheekbedrag.
De datum van het bindend aanbod is leidend voor de NHG. Indien het bindend aanbod van de geldverstrekker is uitgebracht ná 1 januari van een bepaald jaar, dan gelden de ‘Voorwaarden en Normen’ (en daarmee ook de kostengrens en de borgtochtprovisie) van het jaar van het bindende aanbod.Dit kan betekenen dat een nieuwe kostengrens geldt voor een woning die men vòòr 1 januari 2024 heeft gekocht, maar waarbij het bindend aanbod ná 1 januari is uitgebracht.
Voor de koopsom geldt het bedrag exclusief roerende zaken. Als de koopsom € 440.000,- bedraagt waarvan € 5.000,- roerende zaken, dan gaat de NHG uit van de koopsom van € 435.000,- (exclusief roerende zaken). Indien de geldverstrekker het bedrag dat voor de roerende zaken betaald wordt als realistisch beoordeelt, dan is NHG mogelijk. Zo niet, dan wordt de kostengrens overschreden en is NHG niet mogelijk.
Per 1 januari 2024 wordt de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning (ook wel de jubelton genoemd) volledig afschaft. In 2023 is de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning nog verlaagd tot € 28.947. Per 1 januari 2024 blijft de reguliere eenmalige verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen 18 en 40 jaar wel bestaan (2024: € 31.813). Nu voor dit bedrag geen aanwendingsverplichting geldt, kan dit bedrag ook gebruikt worden ten behoeve van een eigen woning.
Het huidige algemene tarief voor de overdrachtsbelasting is in 2023 verhoogd van 8% naar 10,4%. Dit tarief blijft ongewijzigd. Ook het tarief van 2% voor woningen en de startersvrijstelling (0%) blijven ongewijzigd.
De belastingheffing over het box 3-vermogen zal de komende jaren wijzigen. Het resultaat van deze wijziging moet ervoor zorgen dat het forfaitair berekende rendement meer in lijn ligt met het werkelijk behaalde rendement. Daarom wordt er gewerkt aan een nieuwe vermogensrendementsheffing (box 3) welke moet ingaan per 1 januari 2027. Zolang dit nieuwe systeem nog niet is ingevoerd geldt een overbruggingsperiode. In deze overbruggingsperiode wordt een onderscheid gemaakt tussen banktegoeden, overige bezittingen en schulden. Banktegoeden worden minder zwaar belast dan overige bezittingen. Daarnaast gaat het tarief in box 3 van 32% (2023) naar 36% in 2024. Ook wordt het heffingsvrije vermogen in box 3 niet geïndexeerd per 1 januari 2024. Het heffingsvrije vermogen blijft daarmee 57.000 euro. Voor fiscale partners samen bedraagt het heffingsvrije vermogen € 114.000.
Het aandeel in het vermogen van een VvE en het aandeel in het vermogen op de derdengeldenrekening van een gerechtsdeurwaarder of een notaris is een vermogensrecht dat tijdens de overbruggingsperiode van box 3 in de categorie ‘overige bezittingen’ valt. Deze vermogensrechten worden echter onder de categorie banktegoeden geplaatst (dus lager belast), omdat dit vermogen meestal op een bankrekening staat en deze categorie daarom beter bij dit vermogensbestanddeel past.
Het maximale aftrektarief gaat naar 36,97%. De hypotheekrenteaftrek is de afgelopen jaren gedaald tot 37,05% in 2023. De beperking treft alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. Sinds 1 januari 2014 wordt de maximale hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens ieder jaar met 0,5% afgebouwd. Vanaf 2020 is de afbouw versneld naar 3% per jaar.
De aftrekpost vanwege geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-aftrek) daalt met 3⅓ % per jaar. In 2024 daalt de Hillen-aftrek van 83,34% naar 80,01%. Huiseigenaren die momenteel onder deze regeling vallen, zullen elk jaar een iets hoger eigenwoningforfait betalen.
Om de stijging van armoede in het algemeen en armoede onder kinderen in het bijzonder te voorkomen wordt de eigen bijdrage van de huurtoeslag met ingang 2024 verlaagd met € 34,67 per maand. De huurtoeslag wordt hierdoor voor de meeste huurders per maand met € 34,67 (€ 416,04 per jaar) verlaagd. Vanaf 2025 wordt deze verlaging in stapjes weer iets teruggedraaid (tot € 31,79 in 2029).
Onderstaande onderdelen maken deel uit van het pakket Belastingplan 2024. De Tweede Kamer heeft het belastingplan behandeld. De Eerste Kamer moet hierover nog stemmen in december 2023.
Het kabinet wil de financiële prikkel wegnemen om namens burgers en bedrijven bezwaarprocedures te starten tegen o.a. WOZ-beschikkingen. Veel ‘no-cure-no-pay’-gemachtigden halen hun omzet uit proceskostenvergoedingen en vergoedingen voor immateriële schade bij vertraging in juridische procedures. Zo hebben zij er dus belang bij om zoveel mogelijk procedures op te starten en zo lang mogelijk te procederen. Daarom stelt het kabinet voor dat uitbetalingen plaatsvinden aan de belanghebbende en niet aan de rechtsbijstandverlener en de vergoeding te verlagen voor a) professionele rechtsbijstand en b) als niet binnen een redelijke termijn uitspraak wordt gedaan. Hierdoor krijgen gemeenten, de Belastingdienst en de rechtspraak meer tijd voor de behandeling van andere bezwaar- en beroepszaken.
De bedrijfsopvolgingsregeling voor de schenk- en erfbelasting (BOR) en de doorschuifregeling in de inkomstenbelasting (DSR) hebben als doel om te voorkomen dat het voortbestaan van een (familie)bedrijf in gevaar komt op het moment dat het wordt overgedragen. Op dat moment moet er namelijk erf- en schenkbelasting en (mogelijk) inkomstenbelasting worden betaald. Het kabinet kiest ervoor om de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) en DSR te behouden, maar wel op een aantal punten beter aan te laten sluiten op het doel van de regeling. Voorgesteld wordt duidelijker af te bakenen wat tot het ondernemingsvermogen of beleggingsvermogen wordt gerekend door aan derden verhuurd onroerend goed standaard aan te merken als beleggingsvermogen. Onroerende zaken die niet worden verhuurd aan derden, maar worden gebruikt voor de eigen bedrijfsuitoefening, vallen niet onder de voorgestelde maatregel. Dat betekent dat – net als nu –voor de toepassing van de BOR en de DSR volgens de vermogensetiketteringsregels moet worden bepaald of deze tot het ondernemingsvermogen behoren.
De samenloopvrijstelling wordt aangepast voor aandelentransacties. Bij de levering van nieuwe Nederlandse onroerende zaken is btw verschuldigd. Dergelijke transacties zijn daarbij vrijgesteld voor de overdrachtsbelasting op grond van samenloopvrijstelling. Het is echter ook mogelijk om op grond van de samenloopvrijstelling nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie in plaats van een directe levering van de onroerende zaak over te dragen waardoor er noch btw noch overdrachtsbelasting wordt geheven. Deze structuur is interessant als de btw een kostenpost vormt, zoals bij aankoop door verhuurders van woningen, (beleggers die verhuren aan) onderwijsinstellingen, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en zorgaanbieders. Deze mogelijkheid wordt uitgesloten voor aandelentransacties.
De zogenoemde samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelastingwetgeving wordt zo aangepast dat per 1 januari 2025 in ieder geval heffing van 4% overdrachtsbelasting plaatsvindt bij de verkrijging van nieuwe onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen via een (kwalificerend) aandelenbelang als de achterliggende nieuwe onroerende zaken op dat moment voor minder dan 90% worden gebruikt voor btw-belaste prestaties of zich dat binnen twee jaren na het moment van verkrijging voordoet. Eveneens bestaat er een uitgebreide overgangsregeling.
Voor belastingplichtigen in de vennootschapsbelasting (Vpb) is de bodemwaarde voor gebouwen in eigen gebruik sinds 1 januari 2019 de WOZ-waarde. Voorgesteld wordt een vergelijkbare afschrijvingsbeperking in de winstsfeer van de IB (inkomstenbelasting) in te voeren. In de IB gaat dan eveneens de WOZ-waarde als bodemwaarde voor gebouwen in eigen gebruik gelden. Na deze wijziging geldt voor alle gebouwen die als bedrijfsmiddel worden gebruikt een afschrijving tot maximaal de WOZ-waarde, ongeacht of het een gebouw in eigen gebruik of ter belegging is en ongeacht of het in een IB-onderneming (of in de resultaatsfeer) of een in onder de Vpb vallend lichaam (Vpb-plichtig lichaam) wordt gebruikt.
De regeling voor de fiscale beleggingsinstelling (fbi) in de vennootschapsbelasting wordt aangepast. Er wordt een zogenoemde vastgoedmaatregel ingesteld, die
is aangepast ten opzichte van de op Prinsjesdag 2022 aangekondigde vastgoedmaatregel. Als gevolg van de vastgoedmaatregel is het vanaf 1 januari 2025 niet langer mogelijk voor een fbi (die subjectief belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting, maar waarbij de winst wordt belast tegen een tarief van 0%) om direct in Nederlands vastgoed te beleggen. Een dergelijk lichaam wordt regulier belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Wel mag een fbi nog indirect in Nederlands vastgoed beleggen, via (normaal belaste) vastgoeddochters.
In 2024 blijft het maximale vennootschapsbelastingtarief 25,8%. Eveneens blijft het (opstap) tarief van 19% voor fiscale winsten tot € 200.000 gehandhaafd. De mkb-winstvrijstelling wordt in 2024 van 14% (2023) naar 13,31% verlaagd. Door deze maatregel betalen ondernemers in de inkomstenbelasting zoals eenmanszaken, vof’s en zzp’ers in 2024 meer belasting.
De liberalisatiegrens gaat per 1 jan 2024 naar € 879,66. Thans bedraagt de grens € 808,06. Tevens is de huurtoeslaggrens € 879,66. De maximale huurtoeslaggrens voor huurders onder 23 jaar is in 2024 € 454,47 euro.
De toegestane huurverhoging in de vrije sector is gekoppeld aan de loonontwikkeling als die lager is dan de inflatie. De inflatie van december 2021 tot december 2022 was 9,7%. De loonontwikkeling in die periode was 3,1%. Daarom is de toegestane jaarlijkse huurverhoging in het kalenderjaar 2023 maximaal (3,1% + 1 =) 4,1% in de vrije sector.
In de vrije sector wordt voor 2024 een toegestane huurstijging van ongeveer maximaal 4,9% verwacht. Let op! Dit is een indicatie. Immers, het tijdvak waarover de gemiddelde inflatie en loonontwikkeling wordt berekend is van december 2022 tot eind november 2023. In december 2023 worden de maximale huurverhogingspercentages definitief vastgesteld en bekendgemaakt.
Bovenstaande methodiek is gebaseerd op de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (Wmhgh). Deze wet geldt vanaf 1 mei 2021 en loopt af op 1 mei 2024. Tot 1 januari 2023 was de huurverhogingsmethodiek in de vrije sector vastgesteld op ‘inflatie vermeerderd met 1 procentpunt’ maar door een wetswijziging is deze vanwege de hoge inflatie sinds 1 januari 2023 vastgesteld op het laagste percentage van CAO-loonontwikkeling en inflatie, vermeerderd met 1 procentpunt.
De bovenstaande maximering van de huurverhogingen voor geliberaliseerde huurovereenkomsten Wmhgh eindigt zoals gezegd per 1 mei 2024. De Wmhgh is geëvalueerd. Het kabinet wil inzetten op het verlengen van de Wmhgh tot 1 mei 2027 waarbij de maximering van het laagste percentage van CAO-loonontwikkeling en inflatie, vermeerderd met 1 procentpunt, wordt vervangen door louter CAO-loonontwikkeling vermeerderd met 1 procentpunt. Met de koppeling aan de gemiddelde CAO-loonontwikkeling sluit de maximering daarmee aan bij de gemaximeerde huurprijsverhoging voor het toekomstig lage en middensegment. Het is wetsvoorstel is echter nog niet behandeld in de Tweede en Eerste kamer. De inzet is de wetswijziging voor 1 mei 2024 af te ronden.
De huren in het gereguleerde segment (sociale huur) mogen vanaf 1 juli 2024 naar verwachting met maximaal 5,8% stijgen, omdat ze de huidige loonontwikkeling volgen.
Let op! Dit is een indicatie. Het tijdvak waarover de gemiddelde inflatie en loonontwikkeling wordt berekend is van december 2022 tot eind november 2023. In december 2023 worden de maximale huurverhogingspercentages definitief vastgesteld en bekendgemaakt.
Naar alle waarschijnlijkheid wordt de wet betaalbare huur per 1 juli 2024 ingevoerd. De wet moet echter nog worden behandeld door de Tweede en Eerste Kamer. Daarnaast heeft de Raad van State een advies gegeven. Volgens de Raad van State bestaat er een risico dat het wetsvoorstel leidt tot verkoop van huurwoningen en de bouw van minder nieuwe huurwoningen.
Kort gezegd regelt de wet betaalbare huur dat de gereguleerde sector voor nieuwe contracten wordt uitgebreid tot en met het middensegment (puntenaantal t/m 186 punten). Op dit moment bestaat er alleen een gereguleerde sector met huurprijzen t/m 136 punten. Daarnaast zorg dit wetsvoorstel ervoor dat de maximale huurprijzen dwingend worden. Door het WWS dwingend te maken, zijn verhuurders verplicht zich te houden aan de maximale huurprijs.
Gemeenten krijgen de bevoegdheid om hierop te handhaven. Verhuurders riskeren straks een bestuurlijke boete als zij een te hoge huurprijs vragen. Ook krijgen huurders meer mogelijkheden om naar de Huurcommissie te gaan. Met de nieuwe wet kunnen zij ook na 6 maanden nog naar de Huurcommissie stappen en worden verhuurders verplicht een WWS puntentelling op te nemen in de bijlage van het huurcontract. Dit moet ertoe leiden dat huurders beter worden beschermd en een huurprijs betalen die past bij de kwaliteit van de woning.
De Juridisch dienst heeft in een eerder update bericht de wet uitgelegd. Hierin is ook het overgangsrecht toegelicht.
Naar alle waarschijnlijkheid treedt per 1 juli 2024 de Wet vaste huurcontracten in werking. Door de Wet vaste huurcontracten worden huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm en worden de meeste tijdelijke huurovereenkomsten afgeschaft. De veelvuldig toegepaste huurovereenkomst van ‘twee jaar of korter’ voor zelfstandige woonruimte (optie 3 uit het ROZ-model) zal in de huidige vorm verdwijnen. Ook de huurovereenkomst van onzelfstandige woonruimte van ‘vijf jaar of korter’ komt te vervallen. Daarnaast wordt de mogelijkheid voor de verhuurder om een beroep te doen op de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ uitgebreid voor een eigenaar die een woning ter beschikking wil stellen aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad (kind, ouders). Ook wordt er een extra opzeggingsgrond voor samenwoner ingevoerd voor situaties waarin bijvoorbeeld een woning beschikbaar komt nadat mensen zijn gaan samenwonen en waarbij de eigenaar van de leegstaande/ achtergelaten woning nog niet zeker weet of hij de woning in de toekomst in bezit wil houden of wil verkopen.
De Juridisch dienst heeft in een eerdere NVM update de wet uitgelegd.
De wet is van toepassing op alle nieuwe huurovereenkomsten die ná 1 juli 2024 worden gesloten. De wet is niet van toepassing op huurovereenkomsten die vóór het in werking treden van deze wet zijn gesloten. Met andere woorden, tot invoering van de nieuwe wet kan er dus nog gebruik worden gemaakt van de bestaande wetgeving met de veel toegepaste huurovereenkomst van twee jaar of korter (optie 3 uit het ROZ-model).
Overigens laat de wet bestaande andere manieren van tijdelijke verhuur in stand. Zo kan er nog steeds tijdelijk verhuurd worden op grond van:
– Het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);
– Doelgroepencontracten;
– Verhuringen naar aard van korte duur, zoals vakantieverhuur;
– Verhuur op basis van artikel 15 en 16 van de Leegstandswet;
Het is nog onbekend wanneer het wetsontwerp voor de “Wet inzake versterking regie volkshuisvesting” in 2024 zal worden behandeld. In het wetsvoorstel geeft het Rijk, provincies en gemeenten de wettelijke instrumenten om samen regie te voeren op de volkshuisvesting. De wet geeft vorm en inhoud aan de wens om de regie op de volkshuisvesting te hernemen. Hiermee verankert de regering de volkshuisvestelijke taak van alle overheden in de regelgeving en wordt het instrumentarium van overheden versterkt om regie te kunnen voeren.
De instrumenten uit het wetsvoorstel zorgen ervoor dat overheden meer grip hebben op hoeveel er wordt gebouwd, op welke locaties er wordt gebouwd en dat er voldoende betaalbaar wordt gebouwd. Daarnaast bevat het wetsvoorstel maatregelen die ervoor moeten zorgen dat er sneller gebouwd kan worden, onder andere door versnelling van procedures bij de rechter. Bovendien bevat het wetsvoorstel wijzigingen om landelijk vast te leggen dat specifieke kwetsbare groepen met urgentie een woning kunnen krijgen en dat de huisvestingsopgave van deze groepen evenwichtig wordt verdeeld in de regio. Het wetsvoorstel regelt tot slot dat de lokale prestatieafspraken tussen gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties worden verstevigd en afdwingbaar worden gemaakt.
De Tweede Kamer kondigt nog diverse andere maatregelen aan om de woningbouw te stimuleren.
Betaalbaarheidsgrens verhoogd naar € 390.000 in 2024.
Tot en met 2030 wil het kabinet 981.000 woningen realiseren, waarvan twee derde betaalbaar. Tot dit jaar gold de oude NHG-grens van € 355.000 als maatstaf voor wat als betaalbare koopwoning wordt aangeduid. Door de sterke stijging van de NHG-grens was deze vanaf 2023 losgekoppeld van de betaalbaarheidsgrens. Per 2024 wordt de huidige betaalbaarheidsgrens – in tegenstelling tot de afgelopen twee jaar – gelukkig wel geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Dit betekent dat de betaalbaarheidsgrens per 1 januari 2024 wordt verhoogd naar € 390.000. NVM heeft hier flink voor gelobbyd omdat bouwprojecten door de huidige betaalbaarheidsgrens in veel gevallen niet rond te rekenen zijn.
Doorbouw garantiefonds: deze nog op te richten stichting moet voorkomen dat de bouw van woningen stilvalt door de niet verkochte woningen af te nemen. Dit gebeurt tegen een gereduceerde prijs. Ontwikkelaars betalen de stichting als ze van de afnamegarantie gebruik willen maken. De Tweede Kamer maakt 175 miljoen euro vrij om de doorbouwgarantie mogelijk te maken. Ontwikkelaars proberen de niet verkochte woningen tijdens de bouw alsnog te slijten. Lukt dat niet dan neemt de stichting ze dus over en gaan die ze verkopen. De opbrengst van de verkoop vloeit terug in het fonds. Eventuele winsten of verliezen komen ten goede of voor rekening van het Rijk, gemeenten en provincies. Dit fonds was een grote wens van onder meer NVM, NEPROM, WoningbouwersNL en Bouwend Nederland.
Tijdelijke verlaging btw-tarief: de Tweede Kamer heeft de regering gevraagd een onderzoek te starten naar een tijdelijke verlaging van het btw-tarief. Dit geldt voor de bouw van sociale en middelsociale huurwoningen, met een maximale kale huur tot € 1.175,72 per maand. Ook wordt er onderzoek gedaan naar de verlaging van het btw-tarief voor koopwoningen met een maximumbedrag van € 350.000.
Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen: om starters te helpen moet er een Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen komen. Dit fonds stelt 40 miljoen euro beschikbaar waardoor circa 2.000 starters geholpen moeten worden aan een koopwoning. De Tweede Kamer wil mogelijk hier zelfs nog meer geld voor vrij gaan maken. Het fonds wordt waarschijnlijk in de loop van 2024 beschikbaar gesteld.
Per 1 januari 2024 worden de leennormen voor hypothecair krediet op een aantal punten gewijzigd. Huishoudens krijgen meer leenruimte voor de koop van een energiezuinige woning én voor het verduurzamen van de eigen woning. Daarnaast wordt de impact van een studielening op de maximale leenruimte voor oud-studenten vanaf 2024 vastgesteld op basis van de actuele lasten van hun studielening en krijgen alleenstaanden meer leenruimte.
Bron: NVM