Veel gestelde vragen
In plaats van de vraagprijs staat er een vermelding bij de woning, wat betekent dat?
Moet een makelaar als eerste met mij in onderhandeling gaan als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging of als ik als eerste een bod uitbreng?
Wanneer ben ik in onderhandeling?
Mag een makelaar doorgaan met bezichtigen als er al over een bod onderhandeld wordt?
Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?
Word ik koper als ik de vraagprijs bied?
Mag een makelaar van de NVM tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?
Mag een makelaar van de NVM een belachelijk hoge prijs vragen voor een woning?
Wat is een optie?
Hoe komt de koop tot stand?
Wat zijn de tarieven die een NVM-makelaar berekent voor zijn diensten?
Zit de makelaarscourtage in de ‘kosten koper’?
Wat betekent vrij op naam?
Wat houdt 'kosten koper' in?
Wat houdt de wet Koop onroerende zaken in?
Wanneer begint en eindigt de bedenktijd?
Wat betekenen de afkortingen die vaak in advertenties staan?
In plaats van de vraagprijs staat er een vermelding bij de woning, wat betekent dat?
ONDER BOD: er is een bod uitgebracht en partijen zijn nog in onderhandeling. Bezichtigingen kunnen nog worden aangenomen. Het uitgebrachte bod wordt eerst uitonderhandeld, alvorens op later ontvangen biedingen- met inbegrip van hogere biedingen - in te gaan en alleen dan als partijen geen akkoord bereiken over prijs en condities.
VERKOCHT ONDER VOORBEHOUD: er is een koopovereenkomst getekend met ontbindende voorwaarde(n) (onder voorbehoud), voor een bepaalde duur. Bezichtigingen worden niet meer aangenomen. Bijvoorbeeld is er een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering binnen een bepaalde periode opgenomen in de koopovereenkomst. Heeft de koper aan alle voorwaarden gevolg gegeven, dan is de koop gesloten. Heeft de koper binnen de overeengekomen duur van de voorbehouden bijvoorbeeld geen financiering kunnen krijgen, dan is de koop ontbonden en wordt het object terug in verkoop genomen. De vraagprijs is opnieuw zichtbaar.
VERKOCHT: de termijn van ontbindende voorwaarde(n) is verstreken of de eigendomsoverdracht heeft al plaatsgevonden.
Moet een makelaar als eerste met mij in onderhandeling gaan als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging of als ik als eerste een bod uitbreng?Nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. Hij heeft wel de plicht u daarover te informeren. Hebt u serieus belangstelling, vraag de makelaar dan wat uw positie is. Dat kan teleurstelling voorkomen.
Wanneer ben ik in onderhandeling?
U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.
Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper zal daarnaast wellicht graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door. Vaak zal de verkopende makelaar aan de belangstellenden vertellen dat hij, zoals dat heet, "onder bod" is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar nog geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen. Dit zou overbieden kunnen uitlokken.
Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?
Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder "Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?"), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen "naar elkaar toekomen" in het biedingsproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.
Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.
Mag een makelaar van de NVM tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de biedprocedure te wijzigen om vervolgens te kiezen voor bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. Hierbij hebben alle bieders een gelijke kans om het hoogste bod uit te brengen. Alvorens het systeem te wijzigen, dient de makelaar uiteraard eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen.
Mag een makelaar van de NVM een belachelijk hoge prijs vragen voor een woning?De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vind om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken, roerende zaken bijvoorbeeld, pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat de partijen, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt.
Wat is een optie?
Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.
Hoe komt de koop tot stand?
Als de verkoper en koper het eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte. Ontbindende voorwaarden zijn dan een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bji het uitbrengen van uw bod. Het is belangrijk dat de partijen het ook eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt. Naast de eerder genoemde punten worden meestal nog enkele aanvullende afspraken in de koopakte opgenomen. Denk bijvoorbeeld aan de boeteclausule.
Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper (of eventueel de notaris) een afschrift van de akte heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van een woning. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.
Wat zijn de tarieven die een NVM-makelaar berekent voor zijn diensten?
De NVM kent geen (advies)tarieven of richtlijnen voor het berekenen van courtage, taxatiekosten, kosten voor beheer, enz. De makelaar bepaalt zelf zijn tarieven. Tarieven kunnen derhalve per makelaarskantoor verschillen. Dit betekent voor u dat alvorens u opdracht gaat geven aan een makelaarskantoor u voor uzelf op een rijtje moet zetten welke diensten u van de makelaar verwacht en vervolgens met de makelaar bespreekt welk tarief daar aan vast zit.
Zit de makelaarscourtage in de "kosten koper"?
Nee. Onder "kosten koper" vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting (6%), de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte en de kosten voor het inschrijven daarvan in de registers. Daarnaast dient de koper rekening te houden met de (notaris)kosten voor de opmaak en inschrijving van de hypotheekakte. Heeft de verkopende partij een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, dan komen die kosten hiervan voor zijn rekening. De verkopende makelaar is immers belangenbehartiger van de verkoper en niet van u als koper. De makelaarscourtage voor een aankopende makelaar komt wel voor rekening van de koper.
Wat betekent "vrij op naam"?
Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan "vrij op naam" (v.o.n.) aangeboden. Onder vrij op naam vallen de volgende kosten:
- Overdrachtsbelasting.
- Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (eigendomsakte).
- Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering.
De koper betaalt bij "vrij op naam" zelf de kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte en de notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte. Onder "vrij op naam" vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.
Wat houdt "kosten koper" in?
"Kosten koper" (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning dient te betalen. De "kosten koper" is ongeveer 9 % van de koopprijs. Onder de "kosten koper" vallen de volgende kosten:
- Overdrachtsbelasting.
- Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering.
- Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (eigendomsakte).
Naast deze kosten dient u, als koper, ook rekening te houden met:
- Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte.
- Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte.
Onder de "kosten koper" vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.
Wat houdt de wet Koop onroerende zaken in?
Als u een woning koopt, krijgt u sinds 1 september 2003 drie dagen bedenktijd. Gedurende deze periode kunt u de overeenkomst alsnog ongedaan maken. U krijgt zo de gelegenheid om deskundigen te raadplegen. De bedenktijd begint zodra de koper de (door beide partijen) getekende akte of een kopie daarvan krijgt overhandigd. Volgens de wet is de koop pas gesloten als deze schriftelijk is vastgelegd. Zolang geen koopakte is opgemaakt en deze door beide partijen is ondertekend, is er geen rechtsgeldige verkoop. Dit betekent echter niet dat de verkoper na het bereiken van mondelinge overeenstemming met de koper, zich zonder meer mag terugtrekken. De verkoper is na het tot stand komen van een mondeling akkoord (waarin alle belangrijke zaken van de overeenkomst aan de orde zijn geweest) in beginsel verplicht mee te werken aan het tot stand brengen van de koop door het opmaken van de daarvoor vereiste akte.
Wanneer begint en eindigt de bedenktijd?
De bedenktijd begint om 0.00 uur op de dag na de overhandiging van de door beide partijen getekende akte (of kopie) aan de koper. De bedenktijd eindigt tegen middernacht van de laatste dag van de bedenktijd. Het precieze tijdstip waarop de koper het afschrift van de akte ontvangt, is dus niet van belang.
Wat betekenen de afkortingen die vaak in advertenties staan?
aanv. = aanvaarding
app. = appartement
beg.gr. = begane grond
ben.w. = benedenwoning
bijdr. = bijdrage
bj. = bouwjaar
bov.w. = bovenwoning
c.v. = centrale verwarming
e.w. = eengezinswoning
e.g. = eigen grond
evt. = eventueel
ged. = gedeeltelijk
geh.gemod. = geheel gemoderniseerd
geren. = gerenoveerd
h.h. = herenhuis
ind. = indeling
i.o. = in overleg
karakt. = karakteristiek
kmr. = kamer
k. = kamer
k.k. = kosten koper
kkn = keuken
m. = met
NHG = Nationale Hypotheek Garantie
NVM = Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM
o.a. = onder andere
o.g. = onroerend goed
opp. = oppervlakte
o.v. = openbaar vervoer
roy. = royale
rvs = roestvrijstaal
SGC = Stichting Geschillencommissie Makelaardij voor Consumentenzaken
slpk = slaapkamer
t.k. = te koop
uitz. = uitzicht
verd. = verdieping
v.o.n. = vrij op naam
vr.p. = vraagprijs
v.v. = voorzien van
VvE = Vereniging van Eigenaars
wk. = woonkamer
wma. = wasmachineaansluiting
WOZ = Wet Waardering Onroerende Zaken
.jpg)